Ekonomik koşullar konut almak için ideal

Haber Kategorisi: Mortgage   
Tarih: 2010-04-22                Kaynak: Finans Gündem

DD Mortgage, Doğan Grubu ile Alman Deutsche Bank’ın ortaklığıyla kurulan ve sadece konut finansmanı alanında faaliyet gösteren bir şirket. Global krizin patladığı bir ortamda faaliyete başlayan şirketin Genel Müdürlüğünü deneyimli bir bankacı olan Murat Aysan yapıyor.

DD Mortgage Genel Müdürü Murat Aysan Röportajı -1-

Enflasyondaki düşüşe paralel olarak konut kredi faizleri yüzde 1’lerin altına gerilemiş durumda. Peki bu durum konut kredilerine olumlu yansıyor mu? Global krizin etkilerinin geçip geçmediği konusundaki tartışmalar hala devam ederken, faizlerdeki düşüş baz alınarak konut kredisi kullanmak mantıklı mı? Bugünlerde cevabı en çok merak edilen bu soruların hepsini DD Mortgage genel müdürü Murat Aysan’a sorduk. İşte Murat Aysan’ın yanıtları

Enflasyon ve faizlerdeki düşüşle birlikte konut kredi faizleri yüzde 1’lerin altına indi. Faizlerin bundan sonraki seyrinde hangi dinamikler belirleyici olur?

Murat Aysan: Faiz deyince iki ayrı konudan bahsetmek gerekiyor. Bunlardan birincisi yeni ekonomik düzen ve enflasyonla ilgili beklentilerdir. İkincisi faizlerin alım gücü üstüne etkisidir. Bu iki konuyu birbirinden ayırmak ve açıklamak gerekir. Ben çok yüksek enflasyon çocuğuyum. Son 4-5 yıl hariç ortalama yüzde 40 enflasyon olduğu bir ortamda yetiştim. Dolayısıyla son 4-5 yılı anlamak benim ve benim jenerasyonum açısından oldukça zor. Biz yeni bir dünya düzenine ve yeni bir ekonomik düzene alışmaya çalışıyoruz.

Bu yeni düzeni açabilir misiniz? Nasıl bir düzen ve alışabiliyor muyuz?

Murat Aysan: Şu anda enflasyon yüzde 10’larda… Ben ortalama yüzde 50 enflasyonla büyüdüğüm için yüzde 10 enflasyon çok fazla gelmiyor. Ama son 5 yıldır yaşanan ekonomik ortamda para kazanan, yaşamaya çalışan, ticarete atılmış, profesyonel olarak çalışan biri açısından yüzde 10 enflasyon son derece yüksek. Birçok kişi belki hatırlamaz ama eskiden profesyonel çalışanlara 3 ayda bir zam yapılırdı. Enflasyon o kadar yüksekti ki 6 ay beklenmezdi. Bu 3 ay, 6 aya, sonra bir yıla çıktı. Yıllık maaş zamları son 7-8 yıldır yüzde 10’un altında, hatta bu global krizden sonraki dalgalanma sonrasında sıfıra ( 0 )düştü. Eğer önümüzdeki dönemde enflasyon yükselme trendindeyse son derece büyük tehlikeden bahsediyoruz. Ama dalga boyu kısa, yüzde 2-3’lerde, yüzde 10 un altında bir enflasyondan bahsediyorsanız enflasyonun çok hızlı bir şekilde yeniden yüzde 30-40’lara beklemek çok anlamlı değil.

“Birçok kişi belki hatırlamaz ama eskiden profesyonel çalışanlara 3 ayda bir zam yapılırdı. Enflasyon o kadar yüksekti ki 6 ayı bekleyemezdik.” Sizin beklentiniz nedir?

Murat Aysan: Türkiye’de çok anormal bir durum oluşmadığı sürece enflasyon oranlarının radikal yukarı bir gidiş beklememeliyiz. Bu yeni ekonomik düzene ve enflasyona alışmalıyız. Önümüzdeki yıllarda enflasyonun yüzde 4 ile 10 arasında bir yerde dalgalanmasını beklemeliyiz. Eğer konut almak, kredi almak gibi bir karar vereceksek bunu hiçbir zaman göz ardı etmemeliyiz.

Enflasyon böyle olursa faizlerin de düşük seyretmesini beklememiz gerekiyor öyleyse?

Murat Aysan: Burada iki tip faizden bahsetmek gerekir. Bir tanesi reel faiz (enflasyondan arındırılmış gerçekten ödediğimiz faiz). Çünkü ödediğimiz faizin bir bölümü enflasyondur. Biz önümüzdeki dönemde yüzde 4-10 arasında dalgalanan bir enflasyon bekliyorsak ve bu günkü faiz oranları 0.95 den alırsak yüzde 12 bileşik faiz oranından bahsediyorsak aslında enflasyondan arındığımızda ödediğimiz faiz iki nedenden dolayı çok yüksek değil. Faiz yüksek ya da düşük dediğimiz zaman bizim cebimizden çıkan net faize bakıyor olmamız lazım. Şu anda geçmiş dönemlerle kıyaslandığında konut finansmanı yapmak için faizler son derece cazip bir yerde. Hem nominal, hem de reel faizler düşük. Artık şunu beklememeliyiz: ‘10 yıllık bir kredi alalım bekleyelim enflasyon yeniden yüzde 40 olursa çok para kazanırız’, böyle bir şey mümkün değil. Enflasyonda radikal bir yükseliş beklememeliyiz.

Konut kredilerinde maliyet hesabı sadece faiz midir?

Murat Aysan: Konut finansmanında enflasyon, kredinin faizi, reel faiz işin bir boyutu… Birde konutun fiyatı var. Bu iki açıdan çok önemli… Birincisi konut kredisi alan birisi aslında zorunlu tasarruf yapıyor. Çünkü para biriktirip, gelecekte konut alabilir. Biriktirmeyip bunun yerine önceden ev alıp oturuyor veya kiraya veriyor. Yani ileride elde edeceği değeri bugünden alıyor. O zaman başka faktörler işin içine giriyor. Birincisi evin gelecekteki değerini tahmin ediyor olmamız gerekiyor. İkincisi de bu evden elde ettiğiniz bir geliri dikkate almanız gerekiyor. Örneğin evi aldınız, kira ödemiyorsunuz artık. O zaman bunu da ödediğiniz faizden düşmeniz gerekir. Eğer evi yatırım için aldıysanız, sadece değerlensin diye bekliyorsanız, o zaman bunu reel faiz olarak düşünmeniz, enflasyondan arındırmanız lazım. İçinde oturuyorsanız, kiraya verdiyseniz bunu da faiz oranından düşmeniz gerekir. Bu evin net finansman maliyetini görebilmeniz açısından. Türkiye’de yaptığımız en büyük hata bu iki ayrıştırmayı yapamıyor olmamız. Dolayısıyla karar verirken hep şuna bakıyoruz; faizler yüzde birin altına indi, faiz yükselir mi düşer mi, evin değeri yüzde 12 artmazsa o zaman ben içerde miyim? Aslında hesap böyle olamamalı. Sizin alış amacınıza bağlı olarak faizin bir kısmını indiriyor olmanız lazım.

“Bu yeni ekonomik düzene ve enflasyona alışmalıyız. Önümüzdeki yıllarda enflasyonun yüzde 4 ile 10 arasında bir yerde dalgalanmasını beklemeliyiz.” Bu durumda mevcut faizler konut kredisi için uygun diyebilir miyiz?

Murat Aysan: Böyle bakıldığında Türkiye’de nominal faiz oranı çok düşük, ama reel faiz oranı da çok düşük. Önümüzdeki dönemde bugün alacağınız konut finansmanında reel faiz oranının çok cazip olduğunu söylemek hiç yanlış değil. Dolayısıyla insanların enflasyona ve reel faize bakmaları gerekir. Veya ödeyecekleri alternatif kiraya bakarak reel faizleri gerçekten ödedikleri maliyeti hesaplamaları gerekir. İkincisi alacakları konutun gelecekteki fiyatını tahmin etmeleri gerekir.

Özetle önümüzdeki dönemde enflasyonda yukarı yönlü bir hareket beklemiyoruz. Reel faizlerde yukarı yönlü bir hareket beklemiyoruz. Ekonomide büyüme bekliyoruz. Ekonomideki büyüme ve arz talep dengesinde 2009’daki arzın azalması ve bunun önümüzdeki dönemlere etkisi nedeni ile konut fiyatlarında yukarı bir düzeltme hareketi beklemeliyiz. Bu ne kadardır? Herkesin aklında 2004-2006 hikayesi kalmıştır. Bu üç yıl içinde konut fiyatları neredeyse yüzde 100ün üstünde arttı. Bu tür bir hareketi yeniden beklemek doğru değil.

Peki ne kadar bir artış olabilir?

Murat Aysan: Bu tamamen büyümenin bir fonksiyonu olarak ortaya çıkacak gibi görünüyor. Çünkü enflasyonda yakın dönemde çok büyük hareketler oluşmaz. Buralarda durur. Önümüzdeki 5 yıl içinde yüzde 4- 10 arasında bir enflasyon bekliyoruz. Böyle olunca büyüme rakamına takılıyoruz. Büyüme rakamı son çeyrekte yüzde 6’nın üstünde geldi. Biz 2010’un ilk çeyreğindeki büyüme rakamının iki yüzde 10’a çıkacağını tahmin ediyoruz. 2010’un genelinde de yüzde 6’nın üzerinde oluşabilir. Yüzde 5- 5.5 olan tahminlerimizi yukarı doğru revize etmeye başladık. Ekonomideki büyümeyle beraber işsizliğin de bir miktar iyileşeceğini, en azından iş kaybının oluşmayacağını ve insanların gelirlerinin pozitif etkileneceğini düşünüyoruz. Bununda konut alımı ve konut finansmanına yarayacağını, konut fiyatlarının da bir miktar yukarı hareket edeceğini ama burada yüzde 30-40 artış beklenmesinin de doğru olmayacağını düşünüyoruz.

“Şu anda geçmiş dönemlerle kıyaslandığında konut finansmanı yapmak için faizler son derece cazip bir yerde. Hem nominal, hem de reel faizler düşük.”

Bazı olumsuz değerlendirmeler yapılıyor. Avrupa, Yunanistan, İspanya’ da tartışmalar oldu. İkinci bir dalga olmasa bile krizin etkilerinin devam ediyor olması bu senaryoları değiştir mi? Ya da ne kadar değiştirir?

Murat Aysan: Senaryoları şüphesiz değiştirebilir. Çok enteresan bir gelişme olmasına rağmen şunu da unutmamamız gerekiyor. Yunanistan, Portekiz, İrlanda gibi ülkeler nüfusları sınırlı, ekonomileri nispeten küçük ülkeler. AB’ye erken katılmış ve çok ekonomik yardımlar almış ve aslında sanayileri neredeyse olmayan ülkeler. Örneğin İrlanda tamamen vergi cenneti vs. diye büyümüş bir ülkedir. Ben Portekiz ve Yunanistan’ı çok yakından biliyorum. Eski çalıştığım organizasyonlarda bu ülkelerde uzunca süre bulundum. Türkiye ile karşılaştırılabilecek hiçbir yanları yok. Biz daha hızlı bir şekilde kalkınıyoruz. Onlarla karşılaştırıldığında dev sanayilere sahibiz. Çok daha büyük nüfusumuz var. Yeni dönemde ticari alanda çok daha aktifiz. Biz bu ekonomik çalkantı dönemine son derece doğru bir ekonomik politika izlendi. Avrupa’da işlerin kötü gideceği, ticaretin etkileneceğini, beklentisiyle gelişmekte olan Afrika, Uzakdoğu’daki belli ülkeler ve Rusya ile ticaretimizin geliştirilmesi üzerine adımlar atıldı. Bunlar son derece doğru hareketlerdi. Ama Yunanistan’ın, Portekiz’in, İrlanda’nın böyle şansları yok.

Biz ikinci bir dalganın geleceğini sanmıyoruz gelirse de ufak çalkantılar gelecektir. Bundan sonraki dönemde ekonomilerin büyüme dönemidir. Büyümenin enflasyonla dengelenmesi dönemidir. Yani kötümser olmak için bir sebep görünmüyor. Genel olarak son 30 yıla 40 yıla baktığımızda hem dünyada hem ülkemizde kötümserler bir kazanmışsa iyimserlerin 5 kazandığını görüyoruz. Dolayısıyla biz genel olarak iyimser bir organizasyonuz. Buradan bir toparlama yaparsak ‘Konut almanın zamanı mıdır?’ diye, evet her zaman konut almanın zamanıdır. Önemli olan ihtiyacınızın ne olduğunu belirlemektir. “Türkiye’de nominal faiz oranı çok düşük, ama reel faiz oranı da çok düşük. Önümüzdeki dönemde bugün alacağınız konut finansmanında reel faiz oranının çok cazip olduğunu söylemek hiç yanlış değil.” Faizler düştü, borsa belirli bir seviyeye geldi, insanlar Hazine bonosu almak için endişe ediyor. Son zamanlarda konut piyasasının ayakta kalma nedenlerinden birisinin de bu olduğu görüşlerine katılıyor musunuz? Murat Aysan: İki tane örnek verelim. Ayşe Hanım ve Ahmet Bey, evleri yok ve kirada oturuyorlar. Konut almakla ilgili bir karar vermek istiyorlar. Birincisi konut fiyatları makul mü diye bakıyorlar. Eğer siz alabiliyorsanız konut fiyatı makuldür, alamıyorsanız kötüdür. Burada karşılaştırmaları gereken en önemli şey şu: Kendilerini zorlayacaklar, belki de ödedikleri kiranın üzerinde bir taksit ödeyecekler. Hatta bir miktar peşinat yatıracaklar. Ama bununla beraber kendi evlerinde oturacaklar ve hayat standartlarını önemli ölçüde artıracaklar. Özellikle yeni teknolojiyle yapılmış bir yere gidiyorlarsa mesela, apartmanda otururken çocuklarımız kapının önünde oynayamıyor ancak çocuğu oynatabilmek için bahçesi ve güvenliği olan bir yere gitmek gerekiyor. Buda hayat standardı aslında. Böyle bakıldığında aslında reel faiz son derece düşük… Dünya ile kıyaslandığında konut fiyatları ne durumda bizde? Murat Aysan: Konut fiyatları diğer ülkelerde karşılaştırıldığında ve maliyetlere bakıldığında son derece makul gözüküyor. Artık İstanbul’da belli bir miktarın altında konut almak mümkün değil. Böyle bir şey yaptığımız zaman herkes gelir ve o konutu alır. Bir hayali beklemenin anlamı yok. Nedir bu aralık? Örneğin bir ailenin yaşayabileceği bir konut en az iki odalıdır. En az iki odalı, deprem yönetmeliğine uygun olarak yapılmış, iskanı olan, güvenlikli, işinize rahatça ulaşabileceğiniz ve içinde belli sosyal olanağı (bazen bir havuz bazen bir garaj) olan bir yeri 150.000 - 250.000 TL’nin altında almak mümkün değil. Şehrin merkezine doğru yaklaştığınızda bu fiyat yukarı doğru çıkar, Boğaz’a doğru gittiğiniz zaman bu fiyat katlanmaya başlar. Dolayısıyla bence konut fiyatları son derece makul bir yerde. Daha fazla aşağı düşmesini speküle etmek gerekir mi? Hayır. Bana birisi gelip derse ki “1 milyonluk bir yer alayım mı?” Zor bir karar. Ama bana derse “ben 2 odalı bir yer alacağım fiyatı 150.000” hemen al derim. Buranın 80.000 TL’ ye inmesini beklemek doğru bir beklenti değil. Çok büyük spekülasyon olur. “Önümüzdeki dönemde enflasyonda, reel faizlerde yukarı yönlü bir hareket beklemiyoruz. Ekonomide büyüme bekliyoruz.” Yatırım amacıyla bakıldığında konut alınmalı mıdır? Murat Aysan: Yatırım amaçlı alıma gelince; Reel faizin bu kadar düşük olduğu bu yerde bir karar vermek zorundasınız. Cebinizde 250 bin lira var. Konut mu alayım yoksa bunu mevduatta, Hazine bonosu ya da borsada mı tutayım. Benim önerim şu olurdu size. Bunun 50 bin lirasını peşin olarak kalanını kredi alarak değerlendirmenizi öneririm. Paranızı kenarda tutun. Eğer faizlerle enflasyon böyle düşük giderse bu konut iyi para kazandır size. Neye yatırırsanız yatırın daha iyi kazandırır. Yok eğer yukarı doğru giderse enflasyon ve faiz, elinizdeki paradan para kazanırsınız. En basit formül budur. Genel olarak şöyle söyleyeyim konut finansmanında ihtiyaç duyulan finansman rakamı 65 bin liradır. İstanbul’da 100 bin TL’ye yakındır bu. Kredilendirme oranı batıya yaklaştıkça yükselir doğuya gittikçe azalır. Dolayısıyla şöyle bakmak gerekiyor. Önümüzdeki dönemde yeni kredi alacak insanların sayısı arttıkça konut fiyatları da bundan yukarı doğru etkilenecektir. Çünkü daha fazla insanın daha çok parası varmış gibi oluyor. “Bana birisi gelip derse ki “1 milyonluk bir yer alayım mı?” Zor bir karar. Ama bana derse “ben 2 odalı bir yer alacağım fiyatı 150.000 lira” hemen al derim.” Konut kredi talebinde artış yönünde bir işaret var mı? Murat Aysan: 2006 da yüzde 79, 2007’de yüzde 39, 2008de yüzde 20 büyümüş. 2009’un birinci çeyreğinde biraz küçülmüş, arkasından bütün bir 2009 boyunca yüzde 14’e yakın büyümüş. Bu yılın ilk üç ayı itibariyle büyüme yüzde 7’ye gelmiş durumda. Biz yılsonunda 52 milyar liralık bir stok öngörüyorduk. Büyük bir ihtimalle buradaki büyüme 55 milyar liraya gidiyor. İnanılmaz bir hızla büyüyoruz. Şu anda nerdeyse aylık büyüme %2-3’lere yaklaşmış durumda. Böyle giderse eğer stok büyümesi bu yıl yüzde20’lerin üstünde olacak gibi görünüyor. Konut kredi faizleri 0,50’lere düşebilir mi? Murat Aysan: Böyle bir şey teknik olarak çok zor… Türkiye’de enflasyonun 4-5’lere düşmesi ve 10 yıl burada kalmasını görmek gerekir. Teorik olarak bunu beklemek çok anlamlı değil. Eğer böyle bir şey bekleniyor ise yapılması gereken ilk şey şudur; Hemen kredi ile konut almak gerekir. Çünkü faizler bu seviyeye düştüğünde krediyi yeniden yapılandırabilirsiniz ama konut fiyatları uçar. Dolayısıyla şu andaki ekonomik koşullar konut almak için ideal yerdir. Finansman sağlayanlar arasında rekabet inanılmaz. 2009 boyunca piyasada 3-5 tane oyuncu varken bunun 10 taneden fazlası kredi vermeye çalışmaktadır. Herkes özellikle teminatların uzun vadeli olması nedeniyle konut finansmanına özel önem vermiş durumda. Rekabetin hızlanması nedeniylede aslında iyi bir araştırma yapan tüketicinin daima kazanacağı görülür.